有时候真实比小说更加荒诞，因为虚构是在一定逻辑下进行的，而现实往往毫无逻辑可言。
“呵呵，俺要说您的第一项选择就站不住脚！请反方主辩不要偷换概念，这里的技术密集型行业，专指自己发明创造先进技术并将其出售，或使用到自己的产品中去。本身不发明技术，你们见过房开公司建实验室吗？所以，房地产不是技术密集型行业。”
话还没说完，鲍总勃然大怒，面红耳赤：“黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂房地产吗？开发了几个平米？俺走坏的桥比你看见的路都多！只有成功了，人家才会理解你！否则，你算老几？”
“好家伙！俺没开发过，只是作为财务早已渗透到房产开发的各个神经末梢！顺便普及一下常识，俺们会计是西方人发明的，有一点掩耳盗铃，这也是他们的习惯。俺给你卖弄一下，瓦西里•列昂剔夫1936年提出投入产出方法，大大方方承认投入就是要取得巨大的产出。”
“哈哈哈，你尽管说些空洞的理论唬人吧！”鲍总大大咧咧：“你还是没能驳倒我资金密集型行业的观点哦。”
明先生和钱总也都疑惑地望着我。
“别逗了！我来反驳鲍总您的第二项选择。除了真正有实力的全国性的大房开能够同时开工建设外，其他的谁不是分期奠基，滚动开发？
现在，让我们关起门来，鬼鬼祟祟计算您的投入产出吧。
首先，我们的土地出让金都只付了10%，其余一年付清。更有甚者，比如江东区北菜房开公司，房子都卖完3年了，还差政府土地出让金！
再来看建设成本。有没有实力的建筑商或包工头，都得替开发商垫付20%；最后，还未取得预售房许可证前，只有图纸就开卖，咱们管这叫“诚意金”，青港人说“楼花”。
住建局规定：25%的总投资才能拿预售许可证。
土地出让金占开发成本的1/3，开发商支付了10%，因此，开发商实际投入开发成本10%*1/3=3.33%；建设成本占开发成本的2/3，包工头为您垫付20%，包工头实际投入开发成本20%*2/3=13.33%。
总投资的差额=25%-3.33%-13.33%=8.34%。这个差额由业主排队上赶着交来的“诚意金”支付，几乎是行业内不公开的秘密。
请记住：到了这一步，开发商如愿以偿拿到预售许可证，正大光明地销售，银行按揭前来助威。从那一天起，开发商停止投入，一分钱都不用出了！工程款和费用统统由业主的首付款与按揭贷款买单！
假定市场销售价格是成本的1倍，在会计专业上这叫毛利率50%，小case!
为了计算方便，我们假设：包含土地的开发成本5000元/平米，销售价格10000元/平米，开发费用10%，再假设开发商很穷，只开发了1平米，唉！请原谅俺算术不好，数量大会被搞晕的！
那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入5000*3.33%=166.50元，收入10000元减去成本5000元，减去各项税款2286.14元，再减去开发费用1000元，净利润1713.86元，与开发商实际投入166.50元相比，10.29倍。
投入产出比高达1：10.29。这还仅仅是1倍的情况，如果房产销售价格是成本的2倍、3倍呢？俺算术不好，算不清了。
综合上述因素考量，开发商投入产出比将达到10倍以上！10倍以下你都不好意思给圈子里的人说，有人管这叫财务杠杆。正如阿基米德大叔所炫：给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！
然而会计却是这样计算的：净利润1713.86元，销售收入10000元，所以，净利润率1713.86/10000=17.86%，大家比较一下吧，看谁更讲理？因此，资金密集型行业也不成立。”
言毕，静静等待鲍总反驳。
“行了，你和我就不对等！俺懒得和你理论，有本事，你一条条反驳我的房产理念啊！”鲍总表面一脸不屑，却不安地扭动身体。
“好的，鲍总，明先生，请恕晚辈斗胆陈述！
“房产品牌就应该有暴利。”刚才已经阐述了，房地产业它只是劳动密集型行业，解决就业不错。既然如此，它的品牌只能靠设计、质量和环境，而不是舍本逐末，投入巨资去创名牌！
事实上，央视这23年来每年度的标王，现在活着的还有几家？不苦练内功，求新求变求突破，只依赖广告，那将大幅度减少研发投入和售后服务。
因为在一定时期您的资源有限，此消彼长不是吗？所以，房地产的暴利是因为品牌投入巨大，这是站不住脚的！
第二条，“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”我觉得在商言商没错，但是因此就放弃我们企业的社会责任，这样的企业有意义吗？为什么不能适当打折，回馈社会，回馈群众？
更关键的是，不能因为房价高企，人家暂时买不起房就侮辱人格啊！三省吾身，咱们最初的发迹或者说第一桶金怎么来的？你有什么资格去嘲笑衣食父母？要在相声界，会被逐出师门的！
第三条更可乐！谁告诉你的？历史证明所有的房价永远都是上涨的，从来没有一个国家的房价是下跌的。你不学经济史吗？青港和ri本房地产大跌，还不是二爹，你看不见吗？想当然剪裁历史，不是一个经济爱好者应有的历史态度！
第四条，“傻瓜才期待房价下跌。”买卖有理，炒房无罪。
咱小老百姓不敢乱评论，但请您去看看各地有多少空房？有多少鬼城？炒房侵略军所到之处，开发商开心，群众揪心哪！”
等我言罢，大家都不说话了，鲍总气呼呼的。
“哈哈哈，算了！鲍总，看我面上别和大军计较，他就是个初生牛犊。今天的务虚会大家还有什么要说的吗？”明先生看到参会者都不说话，他才总结性发言：
“最后说上几句，对与不对自己理会！说来说去，不就是这么个说法嘛，房地产业确实是国民经济的支柱产业，在一定范围内是可以拉动内需的，国家要扶持。
但是超出一定限度，过热了，就会消耗过多的国民经济资源，造成整体经济过热。甚至会挤占一般制造业、高端制造业以及国计民生产业的资源。当然，这只是我个人的一些思考。”
就在此时，一个妖颜魅惑、口红超浓的40多岁女人红衣黑超短裙闯入会议室。
“鲍大嘴，怎么个说法？钱借还是不借？” 她咄咄逼人。
“嘿嘿，张大姐，我借，有话好说，好说啊。”鲍总陪着笑脸。
“老鲍啊，这位是谁？不会你又欠别人房租了吧？”明先生很是鄙夷。
“呵呵，不会！明老先生，这位你都不认识吗？她就是号称北许南张的房地产大鳄，四维空间房地产集团公司的张总，张代子。” 鲍总得意地介绍。
“哦，是烟花人吗？”钱总揶揄。
“不是啦，我崇拜强者。我老公叫潘艾美。”女人趾高气扬。
“你这么大个集团公司也缺钱吗？”钱总很诧异。
“唉，本来是不缺的啦。主要是为老公和儿子移民米国准备点生活费500亿，还有点烂尾楼也需要交房。”女人说。
“还算有点良心。你现在欠了多少？”鲍总问。
“也不多，1000亿吧。”女人很轻松。
“我记得你可是赚了不少钱，少说也有100亿吧，怎么还会欠这么多？”钱总更加惊诧。
“哈哈哈！利润100亿和信贷资金400亿早就转到米国去了。”女人很是开心。
“监管这么严，你怎么做到的？”我不淡定了，央行出来的我深知国家外汇管理的严格。
“嘿嘿，就喜欢你们没见过世面的样子！”女人越发得意，大有专家讲座的架势：“我从四维空间获得巨额资金后，怎样将资金转移到境外？关键是离岸架构。”
“呵呵呵，我知道，就是国际避税常用的离岸避税港！”庄斯文亢奋起来。
“高手！”女人廉价夸奖后曰：“但不全面，你小打小闹的玩意儿叫避税，只占销售收入的30%。我和老公是想将所有的销售收入都据为己有！还包括银行项目贷款的一部分、民间借贷以及股东投资。”
“最毒莫过妇人心！说说你的操作手法吧。”明先生打了个寒噤。
“通过将公司注册在开曼群岛等离岸地区再持股四维空间公司，从而间接持有四维空间在内地的经营实体。我们夫妇的离岸架构包括北美、香港、离岸公司和内地，这一复杂的结构使盈利资金和分红转移变得更加自由灵活。而且转移的去向也无人知晓。
我在米国设立了2亿美元的信托基金。这样做的好处是，我们可以将个人债务与资产隔离开来。即使债权人追到米国，他们也无法动用信托基金内的资产。然而，要保住这些分红并不容易。如果调查后证明这些分红确实存在问题，国家肯定会设法追回资金，以解决四维空间的楼市交付和债务问题。”妇人总结。
“姑且算你正当的盈利和分红离境，那么，社会资金又是怎样转移呢？”钱总试探。
“呵呵，更简单了。套钱的手段主要包括以下几点：
1、我们夫妇通过“内保外贷”的手段，即先用国内资产作为抵押获得国内银行的担保，然后向国外的银行借款，最终实现资金的转移。
2、利用分红和资金循环：这些资金可以通过各种方式转移到境外，包括但不限于购买国际信托或投资于高收益的美元债券。
3、商业票据和资金挪用。”
“金融诈骗套路太多了，用房子诈骗这一招一般人都不会相信这是骗局。谁又有这样大的胆子呢？直接把老百姓最关系密切的房子作为诱饵。”我目瞪口呆了。
“哈哈！妇人之见！还有业内大佬给我建议：一方面把近500亿现金转移到老外那。一方面通过把企业变成外资企业，在老外那申请破产，老外有了管辖权，导致C国两难。”妇人更加阴狠。
“这就将金融债务上升到国家之间的金融战争了！你们就不怕国家追责，万劫不复吗？”我越发震惊。
“所以，我没有采用破产这一招，并且我也不打算通吃，只是转移点分红和贪污款。另外，交房我也必须保证。我可不想有命挣钱，没命花。”妇人还算有点自知之明。
真没想到，多年以后，北许更狠，都说最毒莫过妇人心，但下一句却是无毒不丈夫！
许老板通过歌舞团贿赂银行和政府官员，一下子亏了2万多亿，相当于160万家庭未来几十年的收入啊。那好，有的说了，恒大有房子啊，这些房子抵押给国内的银行了。
但是，现在房子是老百姓的，银行又不能通过房子来回款。老外的银行天天催着国内做担保的银行还钱，我们当然不吃这个亏了。你不还，老外就可以通过所谓的法案，直接把我们在老外银行帐户上的钱强行划拉走。
许老板吃肉，国内掏钱。还有那么多的烂尾楼，甚至只修了个气派的售楼部，就没建设一平米，但是老百姓的全款都收完了。
一个是松下裤张代子，一个是许皮带。雌雄双煞给房地产造就的烂摊子，政府好为难！
“好吧，看你人性尚在，我借给你1个亿。至于合作，快算了吧！我愿意跟明先生，因为踏实！”鲍总干脆。
“那我就走了，改天给你介绍几个小姐姐！”女人起身欲走。
“不用了！一路走好！”鲍总不耐烦了。
“呵呵，你不会是想老娘吧？只要你愿意，我随你！”女人在鲍总脸上摸了一把。
“滚！老菜帮子！”鲍总老脸一红。
“哈哈哈！年少不知少FU好！知道她们已变老！”张代子放荡的声音在走廊上阴魂不散。
“庞氏骗局！不知道政治经济学，总有一天会去提篮桥写回忆录！”明先生轻蔑极了。
“哈哈，明老鬼所言极是！现在咱们谈谈公摊面积吧。”钱总把讨论引入了另外一个更加沉闷的话题。
“我很好奇，什么是公摊面积呢？”明先生虚心请教。
“哈哈哈，我来回答吧。”鲍总讲，“所谓公摊面积是指：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道等等。
2、套内与共用修建空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水面投影面积的一半。
3、在丈量实践中，高层的分摊系数一般在0.18—0.26之间，而多层的分摊系数则在0.11—0.16之间。”
“大军哪，公摊面积对开发商和业主谁更有利呢？”明先生问。
“有一个老梗：每一个小区所有房子的公摊面积加起来一定会超过小区实际的公摊面积，这就是一加一大于二。”我把这几年琢磨出来的东西抖搂一下：
“假如你购买了一套100平的房子，实际上只有70平，如果是高层电梯房，可居住面积可能只有六十多平。这个来自公共区域的面积差额就是公摊面积。
它除了有效地降低房价还可以更好的无中生有，成了购房者多花钱的“罪魁祸首”。开发商会选择建筑面积而不是套内面积（实际可使用面积）计算价格，增加收益。
只要能多计入一平方的面积，那么总房价就能多收一万元。有了公摊面积，还可多收物业费、暖气费，七十平和一百平收的钱差了百分之三十！
有人说不交公摊面积的物业费，就没有人打扫过道电梯的卫生，那你有没有想过？室内面积你倒是交了物业费，但是物业有派人到你家打扫卫生吗？
更搞笑的是暖气费也坚定不移地按照建筑面积来收费。可过道、垃圾道、变电室有暖气吗？设备厅、分隔墙上有暖气吗？
这些问题可都是一平方要收一平方的钱，谁来交？当然是冤大头的业主了。欧美的房开商对我国同行那叫一个羡慕嫉妒恨，套内面积跟建筑面积相比少赚了多少钱啊！是人家傻根儿吗？”
后记：明日俺爹90大寿，俺想请假一天。
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